楼市又火了！房贷可贷到80岁？银行、中介和律师有话要说全球观点

2023-02-14 08:27:52来源：贝壳财经

2月13日，有关房贷年龄期限可延长到80岁的消息再引热议，南宁市多个楼盘对外宣布跟进相关政策。新京报贝壳财经记者致电南宁市多家银行求证获悉，目前多家银行并未接到通知。

南宁当地是否当真有政策落地，减负效果如何？贝壳财经记者联系了多位房产中介获悉，“我们目前还没接到类似客户。”有中介称，多数购房者还是冲着南宁目前3.7%的首套房贷利率来的。他们还表示，多种政策的叠加确实会对楼市的需求端起到一定刺激作用，但是就单一政策来看，延长房贷年龄的效果尚不明显。

【资料图】

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄则表示，放宽贷款年龄限制利好了中年及中老年购房群体，释放了部分购房需求。同时，父母也可以有机会与子女一同买房承担还贷压力，也间接减轻了部分年轻人置业的压力。

而对于大家所关心的购房人离世贷款未清怎么办这个问题，贝壳财经从律师方面得到的答案是：可由借款人的遗产、继承人、担保人进行清偿。

【银行】

多家银行称未接到通知

针对“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的消息，2月13日，新京报贝壳财经记者打电话向南宁市多家银行网点咨询求证。

建设银行南宁某支行网点工作人员表示，暂时没有接到该项通知。南宁某农业银行个贷中心的业务经理也告诉记者，关于延长房贷年龄期限一事自己也是通过新闻了解到的，但上级行并未下发文件，目前该行仍延续贷款人年龄加贷款期限不超过75年的政策。

中信银行南宁分行则向贝壳财经记者回应称，外界对此规定理解有误。近期总行统一下发文件，其中“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80年，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。截至目前，新规定尚未有业务落地。

银行分析人士向贝壳财经记者指出，部分银行延长房贷年龄要求可能是为了拓展银行业务，房贷对银行来说仍是优质资产之一。此外，当前我国人均预期寿命预期延长，此举也是为了满足市场部分潜在需求。

严跃进表示，在房贷年龄期限延长至80岁的情况下，40-59岁年龄段的中年人更容易增加10年的贷款期限。据此，我们假设：某购房者目前为50岁，其申请了100万贷款本金。不考虑房贷利率下调的因素，若按过去模式，需要20年内偿清贷款。而现在则可以调整为30年。统计显示，政策实施前该购房者的月供额为6113元/月，而现在则为4832元/月。如此对比，其可以减少1281元/月，即月供压力减少了21%。所以此类政策客观上具有积极的减负效应，或者说可以为中年人的购房减轻负担。

【中介】

“很多人误会了”“目前还没接到类似客户”

根据国家统计局公布的70城房价指数，截至2022年12月，南宁新房价格已连续下跌6个月，二手房价格已连续下跌18个月。成交冷淡、价格下行的现状也在一定程度上促使南宁放松购房贷款政策。此前，在央行和银保监会建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制下，南宁市已经将首套住房商贷利率下限下调为3.7%。

“目前已经有部分银行在执行了，首套房和二套房均可享受该政策。”2月13日，南宁万科的房屋中介陆女士告诉贝壳财经记者，目前中信银行就可以办理。而对于延长房贷年龄期限的新政策，陆女士向贝壳财经记者解释，很多人其实误会了，并不是80岁还可以申请房贷，而是贷款年龄和贷款年限相加不超过80年。

贝壳财经记者了解到，目前我国各商业银行个人住房贷款的最长贷款期限为30年。此次南宁的新政并未修改这一期限。具体来看，这次的政策只是意味着，购房者年满50周岁，只要符合贷款条件就可按最高30年期限申请房贷。

“对于老人来说，申请贷款也需要满足一些基本条件。”从陆女士向记者出示的银行面签资料中可以看到，购房者需要提供收入证明和银行流水，且月收入要覆盖月供的2.2倍。陆女士介绍，如果老人的流水难以覆盖，其实也可以增加共同还款人。

陆女士称，近期，南宁的楼市已经逐渐回暖，尤其是周末，售楼处异常火爆，客户都接待不过来。不过她坦言，多数购房者还是冲着南宁目前3.7%的首套房贷利率来的。

“我们目前还没接到类似客户。”另一名房屋中介刘先生则告诉贝壳财经记者，多种政策的叠加确实会对楼市的需求端起到一定刺激作用，但是就单一政策来看，延长房贷年龄的效果尚不明显。

【律师】

购房人离世贷款未清怎么办？可由借款人的遗产、继承人、担保人清偿

银行分析人士告诉贝壳财经记者，直观看，银行对购房的门槛在降低，反映楼市需求目前仍偏弱；但是贷款年限延长至80岁可能带来部分楼市需求，但也可能增加银行房贷的潜在风险，未来这一措施推出需要审慎。

假如还房贷期限延长到80岁，银行如何保障自己的利益？

北京金诉律师事务所主任王玉臣向贝壳财经记者解释，首先，银行在审核这类按揭贷款的时候，一般都会要求购房人拿这套房子做抵押，只要将来不能还款，银行就可以行使抵押权，对房子优先受偿，所以不用过于担心债权兑现不了；其次，据了解，在当地如果购房人年龄偏大，贷款的时候，银行会让购房人提供担保人。当贷款人不能还贷的时候，还有担保人可以追索。

对于“购房人去世，房贷还没有还清”的问题，王玉臣则告诉贝壳财经记者，这种一般分两类，一类是有担保人，如果是年龄偏大的，一般银行都会要求有担保人。一类是没有担保人的。如果有担保人，那么如果借款人没有活到80岁，在借款人去世后，可以先就借款人的遗产进行清偿，或者由继承人继续还贷。当没有遗产可以清偿或者无继承人偿还时，银行可以要求担保人承担清偿责任或者直接依约要求担保人承担担保义务。如果没有担保人，则只能就借款人的遗产进行清偿，或找借款人的继承人清偿。当继承人不愿意继承遗产和债务时，银行就不能再让继承人清偿，债权就无法实现了。

王玉臣建议，作为消费者，首先还是要慎重选择这种方式，对于一部分的购房人，选择这种方式购房很可能是因为自己眼下的资金能力不足。这个时候选择购房本身就有一定的风险，毕竟房住不炒，房产去资本化已经成为一种大趋势。而且国家也在大力提倡“租售并举”，购房一定量力而行，理性判断。

陈霄表示，预计接下来，其他城市也有可能跟进相关政策，比如一些去化压力大的城市以及老龄化严重、老年人群体占比高的城市可以优先考量。

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