溢价率“四连升”、多城冷热不均房企发力补仓优质地块|当前快播

2023-05-02 22:25:32来源：CREIS中指数据、中指地主。数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地。

“分化”仍是土拍市场关键词

事实上，今年以来，不同城市冷热不均仍然明显，“分化”仍是土拍市场关键词。根据中指研究院统计，1-4月份，非核心一、二线城市土拍市场仍以底价成交为主，如郑州在首轮土拍中推出11宗地块，其中10宗底价成交；长春推出8宗地块，其中7宗底价成交。当前市场热度仅限于部分高能级城市，三、四线城市的房地产市场恢复难度仍较大。

相比之下，长三角多个城市土拍热度持续回温。4月份，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地总金额近519亿元，平均溢价率7.3%，头部房企回归积极补仓，共吸引超50家房企竞拍，为近六年最多。

另外，杭州市、合肥市和无锡市三大长三角核心城市也在本轮集中供地中累计成交金额近370亿元，杭州市12宗地块仅花费50分钟就全部出让，合肥土拍的参与房企总数超60家。2023年以来，除了上述长三角四城，南京市、苏州市、宁波市等核心板块土地同样竞争激烈，竞拍至地价上限。

值得注意的是，在市场升温之下，北京地块土拍规则升级，竞拍规则有所收紧。新规则要求，禁拍企业范围由“同一企业及其控股的各个公司”向上溯源到“同一集团成员企业”，有利于促进市场公平竞争。2023年以来，北京土拍情绪相对较高，特别是3月23日成交的昌平区朱辛庄地块创出参拍企业数量新高，吸引42家房企参与摇号，其中有些参拍公司虽然不属同一企业，向上追溯属于同一集团，一定程度上提高土地摇号中签率。

土拍市场的分化还表现在流拍上。据诸葛数据研究中心信息显示，流拍率方面，4月一线城市继续保持高效的出让姿态，仍无流拍地块；二线城市流拍率虽然4月份较上月上升1.22个百分点，但整体仍处于相对较低水平，低于去年同期6.61个百分点；三、四线城市流拍率仍居高位，环比下降0.92个百分点，较去年同期上升2.28个百分点。

一、二线城市土拍热度或将延续

自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。进入2023年，土地市场热意渐增，截至4月，全国主要地级市土地溢价率实现“四连升”。据诸葛数据研究中心信息显示，4月全国主要地级市溢价率为7.95%，环比上升1.04个百分点，同比上升2.43个百分点。

对此，诸葛数据研究中心分析人士认为，这是由于楼市交易端稳步恢复，房企补仓情绪增加。此外，金融政策持续支持房企融资，资金流稍有改善，房企拿地机会随之增加。预计接下来，品牌头部房企的拿地活跃度仍将较高，民营房企稳步回归，地方城投类企业的身影将逐渐消退。

对于未来的土地市场，克而瑞分析，在优质地块“僧多粥少”的情况下，土地市场竞争仍将加剧，以摇号或竞品质为主的土拍方式，会影响房企的投资策略，同时也给中小房企带来机遇。

克而瑞指出，综合而言，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地的火热一定程度上提振了市场信心，加快了投资以及销售的传导效应；预计接下来一、二线土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。

新京报记者袁秀丽

编辑杨娟娟校对刘越