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郑州楼市出现新型“0首付”，“高评高贷”风险几何？

2023-08-10 16:33:17来源：贝壳财经

8月10日，新京报记者获悉，郑州楼市某新盘再次打出“0首付”的广告。

据新京报记者从中介和售楼部了解，此次该楼盘“0首付”广告的概念并非是以往的“分期付款”，而是一种新的形式，即借助“高评高贷”，拉高总房价，使贷款部分的金额直接覆盖总房价，就可实现总房价“全额贷款”，不需支付首付的效果。

那么，“0首付”背后的“高评高贷”到底如何操作？背后有何风险？

(资料图片仅供参考)

“0首付”背后的“高评高贷”

8月10日，新京报记者从郑州某中介看到一条广告“郑州市区惊现0首付，四环内精装修拎包入住”的楼盘，经过询问得知，该楼盘为远洋臻园，位于郑州二七区。

上述中介的工作人员向记者介绍：“近期，郑州很多新盘都推出了类似‘0首付’的广告，‘0首付’就是你‘一分钱不用付全额走贷款’，因为楼盘原先价格高，现在价格低，按照原价位贷款的话，相当于做高贷款，贷款部分就能覆盖目前的总房价，这样购房者就可以实现全额贷款，现在市场不好，政策卡得不严，不少新盘都是这么操作的。”

随后，记者致电远洋臻园售楼部，其置业顾问表示：“‘0首付’是昨天新推出来的优惠政策，今天总共就5个名额，‘0首付’就是做‘高评高贷’，走全额商贷。”

那么，“高评高贷”如何实现呢？比如，以总价50万元新房为例，如果将这套房子的总价提高到62.5万元或以上，后续在申请贷款时以62.5万元的80%比例获取贷款，刚好是50万元整，这就实现了“全额贷款”。

“在‘0首付’的操作中，购房者还需要支付一笔贷款服务费，加上维修基金，总共支付七八千元。”一位中介人员如是说。

不仅是郑州，深圳二手房市场此前曾经出现过“负首付”的现象，也是通过“高评高贷”来实现。比如，100万元的房子，银行评估价150万元，贷款额度增高至120万元，多余20万元还可以用来付首付。

“高评高贷”风险几何？

事实上，早在2017年9月29日，住建部、人民银行、银监会就联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，其中第二条第五项规定，“银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。”即现在银行审批贷款要对比网签价与评估价，用二者的相对低值来确定贷款额度。

中原地产首席分析师张大伟表示，现阶段的“高评高贷”通常采取阴阳合同的方式实现目的，即买卖双方签署两份购房合同，其中“阳合同”代表被做高的房价，作为网签合同网上备案，“阴合同”则代表真实的房价，以“阴合同”的房价实际成交，以“阳合同”的房价获取高额贷款。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师分析称：“‘0首付’意味着购房人根本就不符合银行贷款以及放贷的标准，这可能存在违规骗取银行贷款的行为。”

“对于开发商来说，一旦被查处，不仅涉及刑事风险，还涉及被处罚的风险。而从银行的角度来说，没有首付，按规定是不能办理房贷的，这还会涉及虚假的收入流水和购房合同。若是银行和开发商合谋参与其中，银行也面临被处罚的风险。这本身属于非正常操作，属于明令禁止的违规行为。”王玉臣补充说。

背后：郑州新房市场低位运行

根据国家统计局发布的70城房价数据显示，今年7月，郑州新建商品住宅销售价格环比下调0.3%，同比持平；二手住宅销售价格环比下降0.8%，同比下降4.7%，降幅更为明显。

另据易居研究院发布的月度房价指数数据显示，进入5月、6月，郑州新房房价指数环比由涨转跌，环比分别下调0.2%和0.3%。严跃进指出，而在今年3-6月，郑州新房价格指数环比涨幅排名分别为4、17、49、51位，这意味着市场压力是在明显增大的。

克而瑞河南区域数据也显示，今年7月，郑州主城新房市场供求规模双项回落，主城区住宅新房供应约23万平方米，环比下滑约48%；成交“六连降”，7月主城住宅成交量约40万平方米，环比下滑约21%；受低价个案项目集中备案影响，住宅成交均价14798元/平方米，环比下降约5%。

“郑州楼市在经历一季度短暂回暖之后，二季度客户明显下滑，成交持续量缩。”克而瑞河南区域分析人士表示，究其原因主要是受前期需求集中释放完毕、客户信心修复缓慢等因素影响。整体而言，当前市场信心不足，房企推盘节奏缓慢，楼市延续低位行情。

但是，随着郑州楼市近期频发利好政策，楼市的颓势也有望得到改善。8月3日，郑州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出15条楼市调控新政，包括暂停执行限售政策、推行现房销售试点、鼓励调整存量房贷利率、加大多孩家庭购房补贴力度、落实“认房不认贷”政策、降低住房交易税费等。

易居研究院研究总监严跃进表示：“此次郑州提及的15条内容比较详细，打响了‘优化房地产政策’的第一枪，有助于进一步降低购房成本，进一步激活楼市。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对赵琳